Fiscalização de Obras Prefeitura de Belo Horizonte

A fiscalização de obras é feita regularmente pelos fiscais integrados da Prefeitura. As ações fiscais incluem construções em andamento (novas ou modificações em edificações), licenciadas e irregulares. Além de notificação para a correção da irregularidade, as penalidades previstas na legislação incluem, conforme a infração, embargo e multa que varia de R$ 774,91 a R$ 12.398,81.

É importante ressaltar que a fiscalização por parte do município tem como norte a observância do cumprimento das normas previstas no Código de Edificações (Lei 9.725/2009 e Decreto 13.842/2010) e na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo (Lei 7.166/96), ou seja, se a execução da obra está de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura e se a construção atende os parâmetros urbanísticos legais, a exemplo de volumetria (área de construção no terreno) e altimetria (altura da edificação), que variam de acordo com a região em que o empreendimento é erguido.

Não cabe ao município avaliar a qualidade construtiva da obra. Essa responsabilidade, conforme determinado na legislação, é do responsável técnico (RT) que planeja e executa a obra – “cabe ao responsável a responsabilidade técnica e civil pelo projeto por ele elaborado ou pela obra por ele executada” (artigo 5º da Lei 9725/09). Nos casos em que a fiscalização observa alguma situação de risco, o responsável pela obra é notificado a apresentar laudo técnico de estabilidade, elaborado por profissional habilitado (registro no CREA ou CAU), que aponta se há risco iminente e quais as providências precisam ser tomadas para eliminá-lo.

A fiscalização observa também se a obra possui alvará de construção; se os cuidados com a segurança estão sendo tomados, por exemplo, uso de bandejas e telas protetoras; se o empreendimento possui licenças específicas necessárias para a obra em questão, como de movimentação de terra; se a obra tem acompanhamento de responsável técnico; se a placa de identificação da obra está correta; entre outros itens.
Outra frente de trabalho é a notificação de proprietários de imóveis para providenciar obras por motivos de segurança, por exemplo, revestimento externo em situação precária e marquise que oferece risco. Em casos mais extremos, como fissuras, infiltração, entre outros fatores de comprometimento da estrutura, o fiscal integrado pode exigir o laudo técnico de estabilidade do imóvel.

Licenciamento de obras

Para toda obra nova, além de acréscimo ou decréscimo de área nas edificações concluídas ou em andamento, é necessário apresentação de projeto arquitetônico na Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana (Smaru) para obtenção do competente Alvará de Construção. Sem o alvará, nenhuma obra de edificação pode ser feita e o infrator está sujeito a notificação, multa e embargo de obra, até a regularização. A Prefeitura ainda exige um Responsável Técnico (RT) de execução de obra, devidamente habilitado e com registro no CREA ou CAU.

Fazem parte da documentação para aprovação de projeto de edificação, conforme previsto no artigo 31 do Decreto 13.842/2010: “declaração firmada por responsável técnico de que o terreno possui condições geológicas e geotécnicas de estabilidade e segurança, inclusive em relação aos terrenos vizinhos ou apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART de projeto geotécnico, bem como das obras que se façam necessárias para a estabilização e segurança do terreno; e compromisso firmado pelo proprietário do imóvel e por responsável técnico de que a obra somente será iniciada após a realização das obras que visam a solucionar as condições de risco apontadas no projeto geotécnico”.

A edificação somente pode ser habitada, ocupada ou utilizada após a concessão da Baixa de Construção (antigo Habite-se) e emissão da respectiva Certidão de Baixa de Construção. O processo de Baixa de Construção tem início após o comunicado oficial do término da obra pelo respectivo responsável técnico (RT). Após o comunicado, a Prefeitura marca uma vistoria para verificar se obra foi executada conforme o projeto arquitetônico aprovado e em atendimento à legislação vigente. Caso haja alguma pendência ou desconformidade, o RT é notificado a saná-la, para depois receber a certidão.

A Certidão de Baixa de Construção é emitida pela Prefeitura e comprova que a edificação foi construída conforme projeto arquitetônico aprovado e a legislação vigente. Ela é necessária tanto para obras novas como para acréscimos e decréscimos. A Certidão de Baixa de Construção é um dos documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis para averbação de uma edificação. É o documento necessário para a legalização oficial da edificação.
Estão dispensadas da aprovação de projeto e do licenciamento obras como construção de muros; modificações internas às unidades residenciais e não residenciais que não gerem alteração da área edificada, nos termos da Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo; instalação de grades de proteção; serviços de manutenção e construção de passeios, nos termos do Código de Posturas do Município; construção de abrigos para animais domésticos e cobertas em unidades residenciais, com altura máxima de 1,80 metro; e impermeabilização de laje.
Conforme previsto no Código de Edificações, “a dispensa da aprovação do projeto não desobriga o interessado do cumprimento das normas pertinentes nem da responsabilidade penal e civil perante terceiros”. Mesmo para as obras que são dispensadas da aprovação de projeto e do licenciamento, é recomendável o acompanhamento de um responsável técnico.

Deveres do responsável técnico

De acordo com o Código de Edificações do Município (Lei 9.725/2009, artigo 6º), são deveres dos responsáveis técnicos, nos limites das respectivas competências:
I – prestar, de forma correta e inequívoca, informações ao Executivo e elaborar os projetos de acordo com a legislação vigente;
II – executar obra licenciada, de acordo com o projeto aprovado e com a legislação vigente;
III – cumprir as exigências técnicas e normativas impostas pelos órgãos competentes municipais, estaduais e federais, conforme o caso;
IV – assumir a responsabilidade por dano resultante de falha técnica na execução da obra, dentro do prazo legal de sua responsabilidade técnica;
V – promover a manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel, de modo a evitar danos a terceiros, bem como a edificações e propriedades vizinhas, passeios e logradouros públicos;
VI – dar o suporte necessário às vistorias e à fiscalização das obras.
Parágrafo único – O profissional responsável pela direção técnica das obras deve zelar por sua correta execução e pelo adequado emprego de materiais, conforme projeto aprovado no Executivo e em observância às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.
Deveres do proprietário do imóvel
Os deveres do proprietário do imóvel estão previstos no artigo 8º da Lei 9.725/2009:
I – responder pelas informações prestadas ao Executivo;
II – providenciar para que os projetos e as obras no imóvel de sua propriedade estejam devidamente licenciados e sejam executados por responsável técnico;
III – promover e zelar pelas condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel;
IV – dar o suporte necessário às vistorias e fiscalizações das obras, permitindo-lhes o livre acesso ao canteiro de obras e apresentando a documentação técnica sempre que solicitado;
V – apresentar, quando solicitado, laudo técnico referente às condições de risco e estabilidade do imóvel;
VI – manter o imóvel e seus fechamentos em bom estado de conservação.